太仓市农村集体产权流转交易管理实施细则(试行)

文号:太委农〔2018〕8 号

 

太仓市农村集体产权流转交易管理

实施细则(试行)

 

第一章 总 则

第一条  为进一步规范农村集体产权流转交易管理,维护市场交易秩序,促进农村集体经济健康发展,根据《苏州市农村产权流转交易管理暂行办法》、《苏州市农村集体产权流转交易管理实施细则(试行)》等有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条  本细则所称农村集体产权指由农村集体经济组织统一经营管理的资源性资产、经营性资产的所有权及其派生权益。本细则适用于区镇(街道)、村(组)农村集体产权流转交易行为。

第三条  各区镇(街道)农村集体产权流转交易必须接受农村集体资产管理部门和纪检监察部门的指导和监督。

第四条  农村集体资产流转交易,应当遵循依法依规、民主决策、平等自愿、诚实信用、等价有偿和公开、公平、公正的原则实行公开进场交易。

第五条  农村集体产权流转交易品种主要包括:集体资产(不含土地)所有权和使用权;集体耕地、水面等资源(含农户土地承包经营权流转至村集体的土地)的发包;农业、工业等设施设备所有权和使用权;农产品;农业类知识产权及其他依法可以流转交易的农村集体产权。

第二章  主要职责

第六条  农村集体产权流转交易坚持“谁所有,谁立项”、“谁主管,谁审核”、“谁交易,谁发布”的要求,分级负责、各负其责,统筹抓好农村集体产权交易工作。

第七条  太仓市人民政府农村集体资产管理办公室负责全市农村集体产权流转交易工作的指导、协调、监督和管理。区镇(街道)农村集体资产管理委员会负责对所辖区域范围内农村集体产权流转交易工作的指导、协调、监督和管理。

第八条  太仓市政务服务管理办公室负责为太仓市农村产权交易中心提供受理窗口、交易场所及所需的办公场所,按相关制度开展窗口工作人员日常管理,保障太仓市农村产权交易工作的正常开展。

第九条  太仓市农村产权交易中心即苏州市农村产权交易中心太仓分中心(以下简称“农交中心”),由太仓市资产经营集体有限公司出资并运作,办公及交易地点设在太仓市公共资源交易中心。主要负责:

    (一)服务本辖区的农村集体产权流转交易,组织开展属于本级权限的农村集体产权流转交易及其竞价活动;

(二)为区镇(街道)农村集体产权流转交易提供业务指导;

(三)接入苏州市农村集体产权交易中心业务系统,承担资金结算功能,建立健全保证金管理制度;

(四)组织开展苏州市农村产权交易中心授权的其他业务。

第十条  区镇(街道)农村集体资产管理交易服务中心(以下简称“镇交易中心”)主要职责:

(一)负责农村集体产权交易立项审核,按相关规定提请区镇(涉农街道)农村集体资产交易审核小组对交易申请事项或竞投人资格进行审核;

(二)组织开展属于本级权限的农村集体产权流转交易及其竞价活动;

   (三)指导、监督及服务区域内农村集体产权流转交易。

第十一条  农村集体经济组织主要职责:

(一)建立健全本组织集体资产资源台账、合同台账、收益收缴台账,对集体资产实施动态管理,维护集体“三资”监管系统信息的正确、完整;

(二)负责本组织农村集体产权流转交易事项的立项申请与提交,按照本办法流程开展本组织集体产权流转交易相关工作;

(三)接受上级农村集体资产主管部门、交易业务主管部门的监督和指导。

第三章  分级交易

第十二条  农村集体产权公开招标的现场竞价流转交易实行分级交易,根据交易品种的性质、面积规模等分别进入苏州市农村产权交易中心、太仓市农村产权交易中心、区镇(街道)农村集体资产管理交易服务中心。具体如下:

(一)应由苏州农村产权交易中心受理登记和组织交易的包括:

1.全市涉及农村集体产权所有权的转让;

2.根据需要可以由苏州市级组织交易的其他资产。

(二)应由太仓市农村产权交易中心受理登记和组织交易的包括:

1.合同标的物建筑面积200㎡(含)以上的单宗工业用房使用权的出租(发包);

2.合同标的物建筑面积100㎡(含)以上的单宗三产用房使用权的出租(发包);

3.单宗连片面积20亩(含)以上的资源使用权、经营权的出租(发包);

4.单笔年租金交易底价在20万元(含)以上;

5. 根据需要可以由太仓市级组织交易的其他资产。

(三)应由区镇(街道)农村集体资产管理交易服务中心受理登记和组织交易的包括:

1.合同标的物建筑面积200㎡以内的单宗工业用房使用权的出租(发包);

2.合同标的物建筑面积100㎡以内的单宗三产用房使用权的出租(发包);

3.单宗连片面积20亩以内的资源使用权、经营权的出租(发包);

4.单笔年租金交易底价在20万元以下;

5.根据需要可以由乡镇组织交易的其他资产。

第四章  交易程序

第十三条  农村集体产权按照以下程序组织公开流转交易:

(一)立项预审。实施交易前,集体经济组织应填写《农村集体资产交易立项申请表》,并拟定交易方案,向镇交易中心提出申请,交易方案应包括资产资源基本情况、招租发包对象、行业要求、交易要求、租金收缴办法、租赁时限等内容,镇交易中心按申请表所提项目进行立项预审。

    (二)民主表决。集体经济组织应对已通过预审的集体产权流转交易项目按照民主议事程序提交成员(代表)大会民主表决,如实填写《农村集体资产交易表决书》和《农村集体资产交易会议决议》。对年度内农村集体产权交易数量较多、时间分散的,可采用交易立项清单制的办法进行半年度集中民主表决。

(三)交易申请。经表决通过并公示期满无异议后,集体经济组织应当在60 日内向镇交易中心递交《农村集体资产交易表决书》、《农村集体资产交易会议决议》等相关资料,镇交易中心进行审核,并根据分级交易标准确定在哪一级进行交易。

    民主表决通过后60日内未提出申请的,原表决通过的结果不能作为以后提出交易申请时佐证资料。上述实行清单制民主表决的,有效期半年。

(四)材料审核。各级交易中心对提交的资料进行形式审查,对资料齐备且属于本级业务范围的交易申请,应进行受理通过;对资料不完备、材料不全的一次性书面或通过系统告知所缺材料,或资料存在弄虚作假,或不属于本级农交中心业务范围的,不予受理,并写明驳回意见。

(五)信息发布。对受理的交易申请,交易中心审核通过后,及时通过网络、报纸、电子屏等公共媒体发布信息;集体经济组织同时在本村(居)、范围内公布。

信息发布周期一般为5个工作日,涉及权属变更的不少于20个工作日。信息发布期间,未经交易中心同意,集体经济组织不得撤回或变更交易信息。如确需撤回交易或变更信息的,应有合法合规的理由,并在交易日的3个工作日前向交易中心书面或通过系统提出申请,交易中心应在收到申请的次日作出处理决定。

(六)接受报名、审查受让方资质。意向受让方应该在规定的时间内根据公告要求通过网站或向报名受理点提出受让申请,并提交以下材料:《竞投申请表》;受让方为自然人的身份证复印件、本人银行卡复印件;受让方为法人或其它经济组织的营业执照、法人身份证、开户许可证复印件;受让方资信证明;其他要求的相关材料,交易中心依据前述材料在收到之日起2个工作日内对受让人进行资格审查。

(七)保证金交纳。通过资格确认的意向受让方在公告确定的时限内,通过银行柜面现金结款、转账或POS机刷卡将交易保证金交纳至指定账户(以银行到账时间为准)后获得参与交易资格。逾期未交纳保证金的,视为放弃受让意向。

由农交中心组织交易的,保证金交纳至农交中心结算账户;由镇交易中心组织交易的,保证金交纳至集体经济组织指定账户。保证金具体数额一般按交易标的底价不少于3个月租金金额,且每宗交易不得少于1000元。

(八)组织交易。交易中心应在约定的交易日在指定交易场所内组织交易,集体经济组织成员代表到场见证监督。只有1家提出受让申请并交纳保证金的,可以采取协议成交的方式,以不低于底价报价交易。有2家或以上提出受让申请并交纳保证金的,应当采取竞价的方式交易,原则上按照价高者得的方式成交,具体竞价交易规则参照各交易中心规定执行。

   (九)成交确认。交易双方就交易条件达成一致的,应当现场签订《农村集体资产流转交易成交确认书》,并约定签订合同的时间。完成交易确认后,交易机构应及时在网站发布交易结果,集体经济组织也应将交易结果在本组织范围内进行公布,接受群众监督。公示期不得少于5日。

   (十)资金结算。对未能成功得标的竞价人所交纳的交易保证金,应交易完成后的2个工作日内一次性全额无息返还该竞价人。对于成功竞得的,交易保证金转为履约保证金,受让方将成交金额首笔款项交纳至指定结算账户(市级交易的至农交中心结算账户,镇级交易的至集体经济组织指定账户)。农交中心确认价款到账并收到权属变更(若涉及)通知后进行结算,将全款转给集体经济组织。若交易双方对具体价款结算方式有另行约定的,以约定为准。

   (十一)合同签订。交易双方应自签订《农村集体资产流转交易成交确认书》之日后5-10个工作日内,按照事前的约定现场进行合同签订。若在《农村集体资产流转交易成交确认书》签订之日后没有按照规定时间与集体经济组织签订合同或没有及时交纳资金款项的,视为放弃交易,其交纳的交易保证金不予退回。合同签订日期在成交确认书中有约定的,从其约定。合同签订后的材料,交易中心留档一份,录入上传交易系统。

   (十二)出具产权交易鉴证书。交易双方签订合同后,由农交中心出具《农村产权流转交易鉴证书》(若涉及)。交易双方向农交中心交纳相关费用后,凭交款凭证领取《农村产权流转交易鉴证书》。

(十三)资料归档。各级交易中心应及时按相关要求将交易资料整理归档。

第十四条  在交易过程中,因特殊情况影响,导致交易活动无法正常开展,经处理仍未能解决的,交易中心有权作出中止交易、终止交易或延期交易的决定,并及进行相关信息公告。

第十五条  按照有关规定需进行资产评估的,应当进行评估并履行相应的核准、备案手续,成交底价不得低于经核准或备案的资产评估结果。经公开征集没有产生意向受让方的,或者有意向受让方但未达成交易的,集体经济组织可以重新公告,如拟确定新的底价低于资产评估结果的,应当取得相关资产交易行为的内部决议和批准机构书面同意。

第五章  续约等相关规定

第十六条  农村集体产权流转交易(除转让)合同期满后,在符合续约条件的前提下,交易双方应重新签订交易合同。

(一)续约受让方有下列情况之一的,不得续约:

1、受让方的行业性质不符合安全环保、安全要求的;

2、受让方的产业业态不符合产业布局要求的;

3、受让方转租(包)的;

4、受让方信誉度差,欠交租金、水电费的;

5、受让方不善经营,经营状况极差,企业资不抵债的;

6、集体经济组织及管理部门认可的其他不得续约的情形。

(二)对符合续约条件的,在交易合同到期前3个月内,受让方提出续约申请的,由集体经济组织向镇交易中心提交立项预审,经民主表决、镇级审查通过后,集体经济组织方可续约,交易前资产信息、交易后成交结果必须及时对外公示。

第十七条  对于小额高频交易采用简易流程、定向招租、租赁期限较长(超过规定期限)等特殊情况的规定:

(一)具体情形如下:

1、对于连续出租给不同对象,且租期在半年以下的小金额资产租赁,可以适用简易交易流程。

2、对于信号塔基等民生设施设备的租用、政府拆迁过渡定向出租、福利性老年过渡房出租及其他定向出租情形,不适合公开交易的特殊项目,可以适用定向招租流程。

(二)对于特殊情况的交易,立项预审时必须通过会办形成会议决议或纪要后方可进入农村集体产权交易中心交易(批准程序由各区镇(街道)自行明确),交易前资产信息、交易后成交结果必须及时对外公示。

(三)对镇交易中心审核同意采用简易流程或定向招租等特殊情况的交易,可按续约流程参照处理。如适用简易流程交易的,出现两个及以上受让人的,则应转为公开交易。

第十八条  农村集体产权流转交易应当合理制定交易底价,一般不得低于指导价标准,如有特殊原因无法达到指导价标准,需经村两委讨论通过后报区镇(街道)交易中心,由中心主任审批后方可交易。

第六章  相关责任

第十九条  在农村集体产权流转交易过程中,受让方出现以下行为之一的,应当承担相应的责任:

(一)受让方采用提供虚假资料、隐瞒事实真相等不正当手段,实现产权交易的;

(二)受让方不按约定时间订立书面合同、交纳价款的;

(三)受让方无故不推进交易或无故放弃受让的

(四)受让方在竞买的过程中存在违反规定或约定,在竞价过程中,扰乱竞价交易活动正常秩序,影响竞价活动公正性的;

(五)其他破坏正常交易秩序的行为。

第二十条  在农村集体产权流转交易过程中,出让方出现以下行为之一的,应当承担相应的责任:

(一)出让方擅自对农村集体产权交易标的进行分拆,以规避进入上一级交易机构公开交易的; 

(二)出让方不按规定进行民主表决,徇私舞弊出让、转让、发包、出租农村集体资产的; 

(三)出让方采用提供虚假资料、隐瞒事实真相等不正当手段,实现产权交易的;

(四)出让方不按约定时间订立书面合同、进行权属变更的;

(五)其他破坏正常交易秩序的行为。

第二十一条  农村集体产权交易有关人员应依法依规履职尽责开展工作。未按规定进行交易的,依法依规追究相关责任;造成集体经济造成损失的,依法向相关责任人追讨经济赔偿;构成违法犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第七章 附则

第二十二条  本细则由市委农村工作办公室负责解释,自印发之日起正式执行,原管理办法终止执行。